Tutti sappiamo che gli immobili rappresentano un investimento: compriamo la nostra prima casa per investire nel futuro e avere sempre un posto in cui tornare, chi può ne acquista anche una seconda, magari per trascorrere le vacanze o per affittarla o venderla. Siamo andati alla scoperta di un nuovo metodo di investimento all’interno del mondo immobiliare, già conosciuto nel resto del mondo e che di recente è arrivato anche nella nostra Isola.

Avete mai sentito parlare del “Flipping Immobiliare”? Si tratta di una metodologia di investimento particolarmente diffusa negli Stati Uniti e ancora poco conosciuta in Italia, ma che finalmente ha fatto il suo ingresso in Sardegna con l’architetto Andrea Di Martino e la sua società Di Martino RES.

Andrea Di Martino, dopo aver intrapreso la sua carriera da architetto in autonomia, ha deciso di ampliare i suoi studi all’interno del mercato immobiliare alla ricerca di un metodo di guadagno che fosse trasparente, sicuro e vantaggioso per gli investitori. È così che si è specializzato nel Flipping Immobiliare statunitense: una forma di investimento in cui intuizione, conoscenza del mercato immobiliare e passione gli hanno permesso di ottenere risultati di successo e aprire la sua Di Martino RES a Cagliari.

CHE COS’È IL FLIPPING IMMOBILIARE?

Il Flipping Immobiliare, che tradotto letteralmente significa “compra e rivendi”, consiste nell’acquistare un immobile con del potenziale ad un prezzo vantaggioso, compiere una serie di operazioni al fine di migliorarlo e accrescere il suo valore per poi rimetterlo sul mercato ad un prezzo nettamente superiore.

A questo punto, penserete che si tratti della descrizione di una semplice impresa di costruzione e magari vi starete chiedendo in che modo potete prendere parte al progetto e diventare investitori. Ciò che contraddistingue la Di Martino Res da un’impresa di costruzione è il Crowdfunding Immobiliare: un investimento fatto da più persone dove ciascuno può scegliere su quale degli immobili da trattare (selezionati da Andrea e dal team della Di Martino) investire una somma di denaro per poter collaborare all’operazione e trarre guadagno dalla rivendita dell’immobile in un tempo massimo di sei mesi.

La Di Martino RES propone ai suoi investitori due tipologie di contratto, entrambe necessitano di un investimento minimo di diecimila euro: l’investimento unico e il contratto a plafond. La prima tipologia ci permette di partecipare come investitori alla ristrutturazione e vendita di un solo immobile, invece, attraverso il contratto a plafond abbiamo la possibilità di stabilire una somma vincolata per un anno alla Di Martino RES, che verrà utilizzata per più operazioni immobiliari.

COME VENGONO SELEZIONATI GLI STABILI SU CUI INVESTIRE?

“La nostra conoscenza del mercato immobiliare ci permette di scegliere locali con un alto potenziale, generalmente lavoriamo con immobili situati in grandi città – ci spiega Andrea Di Martino -. Può trattarsi di immobili che magari stanno in una zona della città particolarmente quotata, ma che necessitano di lavori che un privato non vuole o non più seguire per questioni economiche e che, allo stesso tempo, fanno sembrare lo stabile di pessima qualità. Oppure può trattarsi di locali commerciali che acquistano il doppio del valore se si cambia la loro destinazione d’uso. Per riuscire a individuare quali sono gli immobili giusti su cui investire bisogna avere saper guardare oltre le apparenze e avere un metodo collaudato, proprio come il nostro. Inoltre, apportare valore ad un immobile non è una cosa fine a sé stessa, ma significa anche far crescere il valore della zona in cui si trova”.

Quando si parla di ristrutturazioni e vendita di immobili ciò che ci viene in mente è sicuramente tutta la burocrazia che c’è dietro – domande di permesso che devono essere approvate, spese notarili e tanto altro – e non siamo mai certi di fare la scelta giusta. Con il Flipping Immobiliare però non siamo noi investitori a doverci occupare di queste operazioni perché la Di Martino RES pensa a tutto: segue il processo di acquisto, la fase di ristrutturazione e amministrativa e le strategie pubblicitarie per arrivare alla vendita vera e propria.

“Quando valutiamo le potenzialità di un immobile facciamo un conto economico, in cui calcoliamo tutti i costi necessari per apportare valore all’immobile: dalle spese burocratiche a quelle materiali – continua Andrea Di Martino – Abbiamo un parametro di tre scenari, dal peggiore al migliore, che ci indicano quanto profitto può darci quell’immobile una volta ristrutturato. Se lo scenario peggiore supera il 25% di guadagno allora si parte. Facciamo questo perché vogliamo un investimento sicuro, da cui tutti possano ricavare un profitto e uscire vincitori: gli investitori, gli agenti che si occuperanno della vendita, gli acquirenti dell’immobile e noi della Di Martino”.

Infatti, una volta che Andrea e il suo team individuano gli immobili, noi abbiamo la possibilità di scegliere su quale vogliamo investire e, una volta presa la decisione avremmo a disposizione la possibilità di essere costantemente aggiornati sull’andamento del nostro investimento, attraverso dei report dettagliati e la possibilità di visionare lo stato di ristrutturazione.

Spesso decidere di investire in qualcosa spaventa perché non si ha la certezza di sapere dopo quanto tempo otterremo il nostro profitto. Alla Di Martino RES questo non accade in quanto, il processo di acquisto, ristrutturazione e vendita viene sempre ultimato in circa sei mesi, ma può durare anche meno. Al termine di questi sei mesi il guadagno ricavato dall’immobile venduto verrà diviso e distribuito tra la Di Martino RES e gli investitori, secondo le loro percentuali calcolate dalla somma investita inizialmente. Questo significa che ogni investitore avrà indietro il capitale investito più gli utili. Possiamo poi decidere se tenere solo gli utili e investire in un nuovo progetto oppure prelevare tutto.

L’osservazione ravvicinata della spiaggia del Poetto, favorita dai sentieri panoramici della Sella del Diavolo, offre oggi uno spaccato evidente delle criticità che interessano il principale litorale cagliaritano. A quasi vent’anni dal controverso intervento di ripascimento operato dall’allora Provincia di Cagliari, il bilancio ambientale appare segnato da un equilibrio difficile: il mare ha progressivamente riassorbito il materiale estraneo depositato sull’arenile emerso, riportandolo verso la spiaggia sommersa nel tentativo naturale di compensare gli ingenti prelievi di sabbia avvenuti tra gli anni ’40 e ’70 per scopi edilizi.

Poetto, ripascimento 2002

In questo contesto di fragilità strutturale, le recenti mareggiate legate al ciclone Harry hanno ulteriormente assottigliato la linea di costa, spingendo l’amministrazione comunale a valutare nuove strategie. Il sindaco di Cagliari, Massimo Zedda, è intervenuto sulla questione sottolineando la necessità di un approccio differente rispetto al passato. L’ipotesi sul tavolo non riguarda un nuovo “ripascimento” su larga scala, bensì un “conferimento” mirato di sabbia. Il piano prevede il prelievo di materiale compatibile da una cava situata lungo la statale 125, per integrare l’arenile con circa dieci-quindici metri di superficie nelle aree più colpite dall’erosione.

Il Gruppo d’Intervento Giuridico (GrIG), attraverso le analisi di Stefano Deliperi, mantiene tuttavia una posizione di estrema cautela. L’associazione sottolinea come la spiaggia del Poetto soffra di un deficit sedimentario stimato in almeno due milioni di metri cubi, una lacuna che difficilmente può essere colmata da interventi parziali. Secondo il GrIG, sebbene lo spostamento dei chioschi e la realizzazione del primo cordone dunale rappresentino passi positivi verso una gestione più sostenibile, ogni operazione di immissione di sabbia deve essere supportata da una progettazione rigorosa e trasparente.

Sotto il profilo normativo, viene ricordato che qualsiasi progetto di tale natura deve essere obbligatoriamente sottoposto alla procedura di verifica di assoggettabilità a Valutazione d’Impatto Ambientale (VIA), come previsto dal decreto legislativo 152/2006. Al momento, un piano definitivo non è ancora stato formalizzato, e restano aperti gli interrogativi circa i costi, le fonti di finanziamento e l’efficacia a lungo termine di un travaso di sabbia che, pur mirando a dare respiro agli storici stabilimenti balneari e alla fruizione pubblica, dovrà dimostrare di non ripetere gli errori tecnici del passato.