Avete consultato, giorno e notte, centinaia di annunci di case in vendita. In quella marea ne avete selezionato alcune decine. Le avete viste di persona e finalmente avete individuato l’abitazione che meglio possiede i requisiti che stavate cercando e così avete deciso di procedere all’acquisto.

Bene, per chiunque si trovi in questa delicata situazione, per evitare di sprecare soldi e, soprattutto, tempo prezioso, troverete in questo articolo della nostra rubrica “L’avvocato risponde”, i consigli più utili per chi intende imbarcarsi nella grande avventura che rappresenta l’acquisto di un immobile, forniti dall’avvocato Federico Serratore e dal dottor Matteo Furcas dello studio legale Serratore-Gagné.

L’avvocato risponde

Può capitare che durante le fasi della trattativa e in quelle immediatamente successive, vengano omesse, in tutto o in parte, alcune informazioni, relative, ad esempio, a:

• la titolarità giuridica dell’immobile in capo al proprietario: si potrebbe scoprire, infatti, che il proprietario sia più di uno, perché in comunione legale ovvero più eredi sono proprietari dell’immobile. Di per sé non è un problema, purché tutti i comproprietari siano d’accordo e tale situazione sia nota fin dal primo momento;
• l’esistenza di ipoteche legali, giudiziali, volontarie o di procedimenti giudiziari in corso nei quali si contesta la titolarità dell’immobile, ecc.;
• la presenza di vincoli o servitù, come vincoli di destinazione, servitù di passaggio su aree condominiali, vincoli imposti da norme speciali come quelle in materia di tutela del patrimonio storico artistico;
• la regolarità catastale: dati catastali non aggiornati per modifiche di natura toponomastica o per aver comunicato lacunosamente i dati dell’immobile all’ufficio apposito, planimetria catastale non conforme allo stato dei luoghi, immobile ancora intestato a precedenti proprietari (molto comune in caso di successioni ereditarie mai curate da un notaio, in cui il proprietario risulta essere ancora il bis bis nonno), ecc.

L’omissione totale o parziale di queste informazioni può far sfumare la compravendita, nel caso peggiore; di sicuro, comunque, comporterà importanti ritardi nella tabella di marcia, di parecchi mesi, e l’esborso di ulteriori somme di denaro per regolarizzare la situazione. Inoltre sarebbe sintomo di scarsa professionalità da parte dell’agenzia intermediaria e di inaffidabilità da parte del venditore.

Occhi aperti quando il venditore, o l’agente immobiliare per lui, sminuisce questioni attinenti ad abusi edilizi, prospettandoveli come non ostacolanti la compravendita, o, comunque, facilmente sanabili. Se acquistate in contanti, infatti, molto probabilmente tale situazione non impedirà l’acquisto, ma al contrario, se avete intenzione di chiedere un mutuo, sappiate che nessuna banca vi darà fiducia. Quindi, avrete enormi difficoltà a rivendere l’immobile in futuro (trovare qualcuno che disponga di somme importanti, senza mutuo, è raro), nonché a darlo in locazione osservando tutte le norme previste. In ogni caso, ricordate che l’abuso edilizio è previsto dal Codice Penale come reato, prima o poi i nodi giungeranno al pettine.

Maggiore prudenza a chi vi chiede di sottoscrivere e versare un acconto al posto della caparra confirmatoria. Quest’ultima, tutela proprio voi acquirenti, perché, se non si riuscirà a stipulare l’atto dal notaio, a causa di inadempimento del proprietario (ad esempio, perché cambia idea ovvero non produce tutta la documentazione necessaria o questa si rivela non corrispondente a quanto promesso in fase di trattativa) questi sarà tenuto a corrispondervi il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Sottoscrivete e versate acconti al posto di caparra confirmatoria solo se siete sicuri al 100% della bontà dell’acquisto e vi potete fidare pienamente del venditore.

Ricordate di chiedere e di avere, sin dall’inizio, una recente visura ipotecaria. In questo documento viene indicato chi risulta realmente intestatario del bene immobile, compresa l’eventuale quota di proprietà, con tutto l’elenco delle trascrizioni a favore e contro il medesimo soggetto. La visura ipotecaria è diversa dalla visura catastale; servono entrambe.

Richiedete la planimetria catastale, depositata presso il Catasto, e confrontatela con lo stato attuale dei luoghi. Se non vi è corrispondenza (è molto frequente in caso di tramezzi interni abbattuti o costruiti diversamente dal progetto, nuove porte e finestre, terrazze trasformate in vani e alterazioni nella destinazione dei vani), potrebbero sorgere importanti difficoltà nella procedura di richiesta del mutuo: il tecnico incaricato dalla banca per il sopralluogo, che valuta scrupolosamente la regolarità di tutte le carte e la corrispondenza ai luoghi, assai probabilmente, valuterà l’immobile come non mutuabile o mutuabile in misura decisamente inferiore a quella richiesta.

Chiedete da subito che vi venga consegnato il certificato di abitabilità / agibilità dell’immobile. È un documento indispensabile affinché possiate ottenere il mutuo e, in futuro, possiate rivendere la casa o darla in locazione.

Attenti, infine, alle pratiche scorrette poste in essere da alcuni agenti immobiliari. È molto frequente, infatti, imbattersi in intermediari che, anziché vendere case, vendono preliminari di compravendita (o compromessi), sfruttando il fatto che il Codice Civile consenta di lucrare su un affare, in pratica, ancora non esistente, prevedendo che il mediatore maturi il diritto al suo compenso non al rogito notarile, ma alla conclusione dell’affare (ossia al momento della sottoscrizione del preliminare). Che l’affare sia concluso, non significa che sia anche andato a buon fine.

Cosicché l’agente immobiliare, pur essendo a conoscenza di vizi relativi all’immobile presentatovi (che, se vi fossero stati noti da subito, vi avrebbero dissuaso dal procedere con l’acquisto), non ve li rende noti (o li sminuisce), in maniera tale da convincervi a firmare il compromesso e a versare, in quell’occasione, la provvigione al mediatore.
Quest’ultimo, ricevuto il suo compenso, non avrà più interesse a seguirvi e tutelarvi nell’acquisto, a maggior ragione quando vi accorgerete dei vizi e di altre spiacevoli sorprese che, nella peggiore delle ipotesi, vi farà saltare l’affare.
È utile sottolineare che, a quel punto, voi avrete già pagato interamente l’agenzia immobiliare, avrete speso un sacco di denaro per avviare la pratica di mutuo, avrete già versato al venditore una parte della somma, ma… non avrete la casa!

Invece, avrete acquistato una bella e dispendiosa causa in Tribunale, per ottenere il risarcimento dei danni.
Il nostro consiglio, pertanto, è quello di inserire, nel mandato sottoscritto con l’agenzia immobiliare, una clausola che preveda la corresponsione della provvigione solo alla conclusione positiva del rogito dinanzi al notaio.
Altrimenti, firmate solo se siete sicuri al 100% della bontà dell’acquisto e vi potete fidare pienamente dell’agenzia immobiliare e del venditore.

Lo Studio Legale Serratore Gagné vanta una comprovata esperienza nel settore immobiliare e real estate, nell’ambito di compravendite di natura privata residenziale e di natura commerciale, offrendo la più ampia assistenza sia a soggetti privati sia a imprese, nazionali ed internazionali (alberghi, bar, ristoranti, ecc.) in ogni fase e momento dell’acquisto di un immobile (proposta d’acquisto, preliminare di compravendita, trascrizione, rogito, trascrizione dell’atto nei pubblici registri), sia esso la propria abitazione o un locale commerciale.  Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni e così essere tutelati anche in momenti importanti come questo. Prevenire, percorrendo i passi giusti sin dall’inizio, è decisamente meglio del dover avere a che fare con successive perdite di tempo e denaro preziosi.

Lo sapevate? Scoprite chi è stato il più grande eroe sardo del passato.

Piccolo indizio: ha dato il nome a uno stadio mitico di Cagliari.

Lo sapevate? Probabilmente non tutti conoscono l’identità di uno dei personaggi più emblematici e significativi della storia antica della Sardegna, colui che ha lasciato un’impronta indelebile nel patrimonio culturale e storico dell’isola, tanto da aver dato il nome a uno stadio mitico di Cagliari. Stiamo parlando di Amsicora, un uomo di origini contadine e latifondista, che si distinse per il suo coraggio e il suo ingegno nel tentativo di sfuggire al giogo dell’impero romano circa 220 anni prima della nascita di Cristo. La sua figura, avvolta da un’aura di leggenda e rispetto, viene ricordata come un simbolo di resistenza e di patriottismo, un eroe che odiava i romani e si impegnò con tutte le sue forze per ridare libertà alla Sardegna. Le descrizioni di Amsicora lo raffigurano come un uomo di indole feroce, che aveva condotto una vita selvaggia sui monti della Barbagia e nei boschi, alimentando un’immagine di guerriero duro e determinato, totalmente insofferente alla dominazione romana e alla superbia degli invasori. La sua provenienza, il suo nome, e la sua storia sono oggetto di studi e di interpretazioni diverse. Si ritiene che il nome Ampsicora abbia origini lontane e berbere, proprie del Nordafrica algerino e tunisino; in tal senso, si evidenziano alcuni toponimi e idronimi dell’area, come l’antico fiume Ampsaga, oggi Rhummel, che si trova vicino ai confini del territorio occupato dai Numidi Massili presso Cirta. Questa ipotesi, tuttavia, non è condivisa da tutti gli studiosi: alcuni linguisti, come Massimo Pittau, sostengono invece che l’antroponimo Hampsicora sia di origine egeo-anatolica, condividendo così l’idea che le sue radici siano radicate nella regione stessa di provenienza dei Sardi.

La Sardegna, in quegli anni, era un’isola divisa e complessa: poche legioni romane erano presenti, e i Sardi, già in contatto con i Punici, erano profondamente incattiviti dal lungo dominio e dai pesanti tributi imposti dai conquistatori. In questo contesto, Amsicora si fece promotore e guida di una rivolta che avrebbe segnato uno dei momenti più cruciali della resistenza sarda contro l’occupazione romana. La sua figura è rimasta viva nella cultura sarda come simbolo di opposizione alla conquista romana, tanto che il suo nome è stato consacrato a toponomi, come lo stadio Amsicora e il quartiere residenziale edificato negli anni Settanta a Cagliari. Nei documenti storici, più precisamente, si fa risalire ad Amsicora (o Ampsicora in latino), nato nel III secolo a.C. e morto a Cornus nel 215 a.C., il ruolo di militare e latifondista sardo-punico, principale protagonista della rivolta antiromana del 215 a.C. Questi, infatti, era considerato il più ricco tra i proprietari terrieri dell’isola, che allora si presentava divisa in due entità principali: da un lato, la vasta fascia costiera meridionale e le aree collinari, tra cui la pianura campidanese, tutte sotto controllo di città-stato alleate di Cartagine; dall’altro, le aree interne più montuose e del nord, ancora gestite dalle tribù nuragiche, che sebbene avessero mostrato una certa tolleranza nei confronti dei Sardo-punici dopo molte tensioni, restavano ostili alla dominazione romana. Fin dalla tarda età nuragica, i rapporti tra i nuragici e i cartaginesi erano stati stretti, alimentati da antiche alleanze e da un comune risentimento verso i Romani. Durante le vittorie di Annibale, Amsicora si distinse come uno dei principali animatori della rivolta delle città costiere della Sardegna contro Roma, nel 215 a.C., collaborando con figure come Annone di Tharros e ottenendo l’appoggio delle tribù dei Sardi Pelliti, in particolare delle tribù degli Iliensi, presso le quali si recò per cercare rinforzi e alleanze contro i nuovi conquistatori. I senatori di Cornus, sua città natale e sede del suo potere, inviarono ambasciatori a Cartagine affinché intervenisse in soccorso dei sardi, ormai consapevoli della gravità della minaccia romana.

La risposta cartaginese fu immediata: Asdrubale, detto il Calvo, partì con un esercito di circa diecimila soldati, ma le sue navi furono spinte dai venti verso le Baleari, impedendo un intervento diretto in tempo utile. Nel frattempo, il console romano Tito Manlio Torquato radunò a Cagliari due legioni e marciò verso Cornus, sorprendendo le truppe di Josto, figlio di Amsicora, che commise l’errore di affrontare il nemico in campo aperto senza aver atteso rinforzi. La sconfitta fu inevitabile, e Josto cadde in battaglia. Amsicora, nel frattempo, si ritirò nelle zone interne dell’isola, dove cercò di riorganizzare le sue forze. La strategia prevedeva di marciare sulla città di Caralis (l’odierna Cagliari), cercando di tagliare le rotte di rifornimento alle altre città costiere sotto controllo romano. La battaglia più decisiva si combatté nei pressi di Decimomannu, tra i due fiumi della zona, a pochi chilometri da Cagliari. Secondo lo storico Francesco Cesare Casula, questa battaglia vide la sconfitta degli insorti, con la cattura di Asdrubale e la morte di Josto. Amsicora riuscì a salvarsi rifugiandosi tra le tribù dell’interno, ma, secondo altre fonti come Livio, si tolse la vita di notte, in un gesto disperato, per evitare di finire nelle mani dei Romani e subire le torture o l’umiliazione della cattura. La sua morte segnò la fine di un’epoca di resistenza e di lotta per la libertà della Sardegna, lasciando un’eredità di coraggio e di orgoglio che ancora oggi rivive nei ricordi e nelle celebrazioni dell’isola.