Avete consultato, giorno e notte, centinaia di annunci di case in vendita. In quella marea ne avete selezionato alcune decine. Le avete viste di persona e finalmente avete individuato l’abitazione che meglio possiede i requisiti che stavate cercando e così avete deciso di procedere all’acquisto.
Bene, per chiunque si trovi in questa delicata situazione, per evitare di sprecare soldi e, soprattutto, tempo prezioso, troverete in questo articolo della nostra rubrica “L’avvocato risponde”, i consigli più utili per chi intende imbarcarsi nella grande avventura che rappresenta l’acquisto di un immobile, forniti dall’avvocato Federico Serratore e dal dottor Matteo Furcas dello studio legale Serratore-Gagné.
L’avvocato risponde
Può capitare che durante le fasi della trattativa e in quelle immediatamente successive, vengano omesse, in tutto o in parte, alcune informazioni, relative, ad esempio, a:
- la titolarità giuridica dell’immobile in capo al proprietario: si potrebbe scoprire, infatti, che il proprietario sia più di uno, perché in comunione legale ovvero più eredi sono proprietari dell’immobile. Di per sé non è un problema, purché tutti i comproprietari siano d’accordo e tale situazione sia nota fin dal primo momento;
- l’esistenza di ipoteche legali, giudiziali, volontarie o di procedimenti giudiziari in corso nei quali si contesta la titolarità dell’immobile, ecc.;
- la presenza di vincoli o servitù, come vincoli di destinazione, servitù di passaggio su aree condominiali, vincoli imposti da norme speciali come quelle in materia di tutela del patrimonio storico artistico;
- la regolarità catastale: dati catastali non aggiornati per modifiche di natura toponomastica o per aver comunicato lacunosamente i dati dell’immobile all’ufficio apposito, planimetria catastale non conforme allo stato dei luoghi, immobile ancora intestato a precedenti proprietari (molto comune in caso di successioni ereditarie mai curate da un notaio, in cui il proprietario risulta essere ancora il bis bis nonno), ecc.
L’omissione totale o parziale di queste informazioni può far sfumare la compravendita, nel caso peggiore; di sicuro, comunque, comporterà importanti ritardi nella tabella di marcia, di parecchi mesi, e l’esborso di ulteriori somme di denaro per regolarizzare la situazione. Inoltre sarebbe sintomo di scarsa professionalità da parte dell’agenzia intermediaria e di inaffidabilità da parte del venditore.
Occhi aperti quando il venditore, o l’agente immobiliare per lui, sminuisce questioni attinenti ad abusi edilizi, prospettandoveli come non ostacolanti la compravendita, o, comunque, facilmente sanabili. Se acquistate in contanti, infatti, molto probabilmente tale situazione non impedirà l’acquisto, ma al contrario, se avete intenzione di chiedere un mutuo, sappiate che nessuna banca vi darà fiducia. Quindi, avrete enormi difficoltà a rivendere l’immobile in futuro (trovare qualcuno che disponga di somme importanti, senza mutuo, è raro), nonché a darlo in locazione osservando tutte le norme previste. In ogni caso, ricordate che l’abuso edilizio è previsto dal Codice Penale come reato, prima o poi i nodi giungeranno al pettine.
Maggiore prudenza a chi vi chiede di sottoscrivere e versare un acconto al posto della caparra confirmatoria. Quest’ultima, tutela proprio voi acquirenti, perché, se non si riuscirà a stipulare l’atto dal notaio, a causa di inadempimento del proprietario (ad esempio, perché cambia idea ovvero non produce tutta la documentazione necessaria o questa si rivela non corrispondente a quanto promesso in fase di trattativa) questi sarà tenuto a corrispondervi il doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria. Sottoscrivete e versate acconti al posto di caparra confirmatoria solo se siete sicuri al 100% della bontà dell’acquisto e vi potete fidare pienamente del venditore.
Ricordate di chiedere e di avere, sin dall’inizio, una recente visura ipotecaria. In questo documento viene indicato chi risulta realmente intestatario del bene immobile, compresa l’eventuale quota di proprietà, con tutto l’elenco delle trascrizioni a favore e contro il medesimo soggetto. La visura ipotecaria è diversa dalla visura catastale; servono entrambe.
Richiedete la planimetria catastale, depositata presso il Catasto, e confrontatela con lo stato attuale dei luoghi. Se non vi è corrispondenza (è molto frequente in caso di tramezzi interni abbattuti o costruiti diversamente dal progetto, nuove porte e finestre, terrazze trasformate in vani e alterazioni nella destinazione dei vani), potrebbero sorgere importanti difficoltà nella procedura di richiesta del mutuo: il tecnico incaricato dalla banca per il sopralluogo, che valuta scrupolosamente la regolarità di tutte le carte e la corrispondenza ai luoghi, assai probabilmente, valuterà l’immobile come non mutuabile o mutuabile in misura decisamente inferiore a quella richiesta.
Chiedete da subito che vi venga consegnato il certificato di abitabilità / agibilità dell’immobile. È un documento indispensabile affinché possiate ottenere il mutuo e, in futuro, possiate rivendere la casa o darla in locazione.
Attenti, infine, alle pratiche scorrette poste in essere da alcuni agenti immobiliari. È molto frequente, infatti, imbattersi in intermediari che, anziché vendere case, vendono preliminari di compravendita (o compromessi), sfruttando il fatto che il Codice Civile consenta di lucrare su un affare, in pratica, ancora non esistente, prevedendo che il mediatore maturi il diritto al suo compenso non al rogito notarile, ma alla conclusione dell’affare (ossia al momento della sottoscrizione del preliminare). Che l’affare sia concluso, non significa che sia anche andato a buon fine.
Cosicché l’agente immobiliare, pur essendo a conoscenza di vizi relativi all’immobile presentatovi (che, se vi fossero stati noti da subito, vi avrebbero dissuaso dal procedere con l’acquisto), non ve li rende noti (o li sminuisce), in maniera tale da convincervi a firmare il compromesso e a versare, in quell’occasione, la provvigione al mediatore.
Quest’ultimo, ricevuto il suo compenso, non avrà più interesse a seguirvi e tutelarvi nell’acquisto, a maggior ragione quando vi accorgerete dei vizi e di altre spiacevoli sorprese che, nella peggiore delle ipotesi, vi farà saltare l’affare.
È utile sottolineare che, a quel punto, voi avrete già pagato interamente l’agenzia immobiliare, avrete speso un sacco di denaro per avviare la pratica di mutuo, avrete già versato al venditore una parte della somma, ma… non avrete la casa!
Invece, avrete acquistato una bella e dispendiosa causa in Tribunale, per ottenere il risarcimento dei danni.
Il nostro consiglio, pertanto, è quello di inserire, nel mandato sottoscritto con l’agenzia immobiliare, una clausola che preveda la corresponsione della provvigione solo alla conclusione positiva del rogito dinanzi al notaio.
Altrimenti, firmate solo se siete sicuri al 100% della bontà dell’acquisto e vi potete fidare pienamente dell’agenzia immobiliare e del venditore.
Lo Studio Legale Serratore Gagné vanta una comprovata esperienza nel settore immobiliare e real estate, nell’ambito di compravendite di natura privata residenziale e di natura commerciale, offrendo la più ampia assistenza sia a soggetti privati sia a imprese, nazionali ed internazionali (alberghi, bar, ristoranti, ecc.) in ogni fase e momento dell’acquisto di un immobile (proposta d’acquisto, preliminare di compravendita, trascrizione, rogito, trascrizione dell’atto nei pubblici registri), sia esso la propria abitazione o un locale commerciale. Non esitate a contattarci per ulteriori informazioni e così essere tutelati anche in momenti importanti come questo. Prevenire, percorrendo i passi giusti sin dall’inizio, è decisamente meglio del dover avere a che fare con successive perdite di tempo e denaro preziosi.
